Comprar, financiar ou alugar
Os três caminhos com o mesmo orçamento mensal, incluindo o que quase toda comparação esquece: ITBI, cartório, FGTS parado e o seu dinheiro rendendo.
Com os valores que a calculadora traz preenchidos, um imóvel de R$ 500.000,00 com R$ 60.000,00 de entrada e R$ 40.000,00 de FGTS, financiando R$ 400.000,00 a 11% ao ano em 360 meses: os custos de aquisição somam R$ 15.000,00 em ITBI e cartório, e a primeira parcela fica em R$ 4.724,95.
| Caminho | Patrimônio | Investimentos | Imóvel | Desembolso |
|---|---|---|---|---|
| Financiar | R$ 10.809.759,15 | R$ 9.188.060,39 | R$ 1.621.698,76 | R$ 1.253.837,67 |
| Comprar à vista | Seu capital mais o FGTS não cobrem o imóvel à vista com os custos. | |||
| Alugar e investir | R$ 12.773.262,53 | R$ 12.676.172,03 | R$ 0,00 | R$ 1.713.176,41 |
A valorização de equilíbrio
O financiamento custa 11,44% ao ano de custo efetivo, já com os encargos. Com 15,00% de imposto sobre o rendimento, o seu investimento precisa render mais de 13,46% brutos ao ano para financiar bater pagar à vista.
Com essas premissas, o imóvel precisaria valorizar 6,79% ao ano para financiar empatar com alugar. Este é o número que sobrevive quando as premissas mudam: quanto o imóvel precisa valorizar por ano para financiar empatar com alugar, mantendo tudo o mais como está. Acima disso, comprar sai na frente. Abaixo, alugar.
Esta conta é sensível às premissas, e duas delas mandam em tudo: o retorno do seu investimento e o valor do aluguel. Variando só o retorno entre 8% e 20%, a valorização de equilíbrio anda de 2% para 13%. O aluguel você consegue medir, olhando quanto custa alugar equivalente ao imóvel que você quer. O retorno é hipótese. Trate o resultado como sensibilidade, não como veredito.
O que fica de fora
- Estabilidade de morar no próprio, risco de o aluguel não ser renovado e custo de mudança. São reais e pesam na decisão, e nenhum é modelável.
- Imposto de renda sobre o ganho de capital na venda do imóvel, e a isenção para quem usa o valor em outro imóvel residencial em 180 dias.
- Amortização extraordinária, portabilidade e uso do FGTS ao longo do contrato, que só quem compra tem.
- Correção do saldo devedor por índice, como TR ou IPCA. O modelo assume parcela nominal.
Como isso é calculado
Por que o orçamento mensal é o mesmo nos três caminhos?
Porque sem isso a comparação vira 'gastar menos rende mais', que é verdade e não ajuda ninguém a decidir. Fixando o desembolso mensal, quem financia paga a parcela e os custos de posse; quem comprou à vista paga só os custos de posse e investe a diferença; quem aluga paga o aluguel e investe a diferença. Todo mundo tem a mesma capacidade e a diferença fica sendo só a alocação.
Mexer no orçamento mensal muda qual caminho vence?
Não, e vale saber por quê. O orçamento é o mesmo nos três caminhos e rende à mesma taxa, então aumentá-lo soma exatamente o mesmo valor aos três patrimônios finais e some quando você subtrai um do outro. O mesmo vale para o reajuste dele. Na prática o orçamento é porteiro, não alavanca: ele decide se o financiamento cabe, e o teto de imóvel que você consegue. Os campos que mudam quem vence são a valorização, o aluguel, o retorno do investimento, a taxa de juros e a entrada.
Por que o condomínio não aparece?
Porque quem mora paga, comprando ou alugando. Somar o condomínio aos custos do proprietário é um erro comum e penaliza a compra indevidamente. Aqui só IPTU e manutenção entram, que são de quem é dono.
O que o FGTS muda?
Bastante, e é um dos motivos pelos quais comparações simplificadas erram. Usado na compra, ele vira imóvel e para de ser dinheiro parado. Se você alugar, ele continua na conta do fundo rendendo a taxa dele, que é uma fração do que se espera de um investimento. No exemplo desta página, tirar o FGTS da conta sobe a valorização de equilíbrio de 7,2% para 7,9% ao ano.
Por que a valorização é saída e não entrada?
Ela é entrada também: você pode digitar a sua hipótese e ver o resultado. Mas ela é a premissa mais especulativa do modelo, e pedir que alguém adivinhe o retorno do mercado imobiliário por trinta anos produz falsa precisão. A valorização de equilíbrio inverte a pergunta: em vez de 'quanto vai valorizar', ela responde 'quanto precisaria valorizar', que é verificável contra a série histórica.
O que exatamente cada linha do gráfico mostra?
Patrimônio líquido, não caixa. Nos caminhos com imóvel, é o investimento mais o imóvel pelo valor de mercado, menos o saldo devedor que ainda falta pagar. Por isso a linha do financiamento começa perto de zero e não no valor do imóvel. No caminho do aluguel é o investimento mais o FGTS parado.
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